von Jannes Lorenzen

Gründer, Strategie-Lead & Investor

veröffentlicht: 11. Juni 2023

Vonovia hat ein 90 Mrd. Euro schweres Immobilienportfolio, ist nun aber nach goldenen Jahren um 70% abgestürzt, sodass der Börsenwert nur noch bei 15 Mrd. Euro liegt.

  • 🏡 Immobiliengröße: Das Portfolio ist groß und wirft über 3 Mrd. Euro an jährlichen Mieteinnahmen ab, über 2 Mrd. Euro an Überschüssen („FFO“). Was bleibt, wenn jetzt Neu- und Anschlussfinanzierungen zu höheren Zinskosten stattfinden?
  • 📉 Schwieriger Immobilienmarkt: Die Zinsen sind gestiegen und eine Sanierungswelle droht, entsprechend steht der Markt still und Preise purzeln. Wie sehr ist das bei Vonovia schon eingepreist?
  • 🎯 Kritik: Vonovia ist immer wieder Zielscheibe von Kritik, sei es aufgrund von vermeintlich überzogener Nebenkostenabrechnungen oder als Sinnbild für Konzerne, die enteignet werden sollten.
  • 🏦 Bisher stabil: Die Eigenkapitalquote liegt bei etwa einem Drittel, die Bonitätsratings sind zwar nicht optimal, aber immer noch gut. Ein Darlehen wirft Fragen auf.
  • 💸 Günstige Mieten: Vonovias Zahlen beruhen auf eher unterdurchschnittlichen Mietpreisen von 7,4 Euro Kaltmiete je Quadratmeter in Deutschland, was gerade in städtischen Bereichen eher günstig ist.

Du erfährst in dieser Analyse, ob sich eine Investition lohnen könnte, ob die Aktie überbewertet ist oder man die Aktie jetzt kaufen kann, um langfristig zu profitieren.

Diese Analyse ist anders als üblich, denn das Geschäftsmodell und die Strategie ist recht klar. Es ist nun mal eine Aktie, mit der man indirekt in Immobilien investiert. Entsprechend wichtiger sind dafür die Zahlen, die die Vonovia liefert und die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes.

Die Analyse beruht auf aktuellsten Kennzahlen, dem Jahresbericht, der Investorenpräsentation, den letzten Earnings Calls, Einschätzungen von Marktexperten, Interviews der Führungsebene und mehr. Viel Spaß!

Überblick & Investment-These

Die Vonovia SE wurde erst 2001 gegründet und hält über 560.000 Wohnungen in Deutschland (89%), Österreich (4%) und Schweden (7%). Diese Wohnungen werden vermietet und hin und wieder auch verkauft, sodass das die relevanten Erlösquellen darstellt.

2001 hat die Deutsche Annington die Eisenbahnerwohnungen des Bundes gekauft, dann im Verlauf der nächsten Jahre und Jahrzehnte weitere Immobilienkonzerne dazu gekauft, zuletzt die milliardenschwere Deutsche Wohnen. 

Vonovia unterteilt das Geschäft heute in mehrere Segmente (in absteigender Größe sortiert):

  • Rental: Vermietung
  • Value-add: Zusatzservices wie Immobilienverwaltung
  • Recurring Sales: Verkaufstätigkeiten
  • Development: Immobilienbau und -entwicklung
  • Pflege: Pflegeimmobilien

Heute ist Vonovia 15 Mrd. Euro wert, der Aktienkurs zuletzt aber um fast 70% abgestürzt. Es gibt immer wieder Kritik von allen Seiten und nicht einmal mehr die Börsenstory ist intakt. Wo die Vonovia steht, finden wir hier genauer heraus.

Investment-These

Vonovia ist ein breit aufgestellter Immobilienkonzern, der mittlerweile deutlich günstiger bewertet ist und daher langfristig eine gute Beteiligungsmöglichkeit an einem Immobilienportfolio bietet.

Geschäftsmodell, Markt & Burggraben

Schauen wir uns einmal an, wie das Geschäftsmodell aussieht. Außerdem: Wie sieht die Strategie aus? Wie ist die Konkurrenzsituation und der eigene Burggraben gegenüber der Konkurrenz? Welche Wachstumsperspektiven gibt es?

Marktanalyse & Konkurrenz

Vonovia ist stark vom Immobilienmarkt abhängig. Dieser wiederum ist enorm fragmentiert und besteht aus zahlreichen kleinen und großen Immobiliengesellschaften und Vermietern.

Vonovia ist also der größte Fisch im deutschsprachigen Immobilienmarkt, bildet damit aber immer noch nur einen sehr kleinen Teil des Marktes ab.

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Tags: Vonovia | Aktien: Vonovia

Disclaimer: Die Inhalte stellen keine Anlageberatung, Kauf- oder Verkaufsempfehlungen dar, sondern spiegeln nur meine persönliche Meinung wider. Jede Investition ist mit Risiken verbunden, die du selbst prüfen musst. Es gibt keine Garantien. Ich kann selbst in besprochene Aktien investiert sein. * Bei Partnerlinks erhalte ich ggf. eine Provision.

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Ich bin Jannes, Jahrgang 1993 und Gründer von StrategyInvest. Seit 2011 investiere ich an der Börse. Damals habe ich mein VWL-Studium mit Finanzschwerpunkt erfolgreich absolviert und bin nun seit mehreren Jahren in der Digital- und Techbranche aktiv, aktuell als Product & Strategy Lead. Ich kenne daher Investieren, Technologie und Unternehmertum aus wissenschaftlicher Sicht, aber auch aus der Praxis. Die Erkenntnisse daraus teile ich hier.

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Auszug aus dem Manifest:

Regel #17: Wir bilden uns weiter.

Die Intuition aus dem "echten" Leben - mehr Zeit zu investieren, viel zu handeln, nur Wachstum zu suchen etc. - führt an der Börse nachweislich zu schlechten Ergebnissen. Die Historie, Finanzwissenschaft und kluge Köpfe halten viel Wissen bereit, das wir suchen und nutzen. Auch neue Technologien und Gedanken nehmen wir auf, statt in alten Denkmustern gefangen zu bleiben. Wir bilden uns nicht ein, dass wir alles wissen, sondern bilden uns weiter.

zum kompletten StrategyInvest Manifest »

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