von Jannes Lorenzen

Gründer, Strategie-Lead & Investor

veröffentlicht: 1. August 2023

Defama kauft Fachmärkte in Deutschland, zuletzt bei über 10% Rendite. Es wertet auf, investiert weiter und erzielt durch Fremdkapital starke Eigenkapitalrenditen. Auf der anderen Seite steht ein turbulenter Immobilienmarkt mit Inflation und Zinssteigerungen. Es gibt also viel zu entdecken:

  • 🏬 Spannendes Geschäftsmodell: Defama kauft Objekte, die für Privatanleger oft zu groß und zu komplex sind, für institutionelle aber zu klein (und dafür zu klein). Die Mieter wollen sich meist aufs Geschäft konzentrieren, sich keinen Immobilienbestand ans Bein binden. Dadurch entsteht eine spannende und profitable Lücke.
  • 👨‍💼 CEO: Der CEO hält selbst >25% der Anteile, kommuniziert sehr aktiv mit Investoren und führt das Geschäft bisher operativ stark auf dem Wachstumskurs.
  • 📉 Immobilienmarkt: Die Zinsen, gestiegene Baukosten und energetische Auflagen belasten das Geschäft und Immobilienpreise. Entsprechend ist die Aktie 30% unters Allzeithoch gefallen. Wie geht’s hier weiter und wie ist Defama positioniert?
  • ⚠️ Small Cap: Defama ist nur 100 Mio. Euro wert und gehört damit zu den kleinen Börsentiteln. Das heißt in der Regel: Da weniger Anleger diese Aktie im Blick haben und wenige große Anleger mehr bewegen können, erhöht das die Risiken, aber auch die Chancen.

Du erfährst in dieser Analyse, ob sich eine Investition lohnen könnte, ob die Aktie überbewertet ist oder man die Aktie jetzt kaufen kann, um langfristig zu profitieren. Konkret geht es um:

  • Wie funktioniert das Geschäftsmodell wirklich? Gibt es einen dauerhaft beständigen Burggraben?
  • Zahlencheck: Wie entwickeln sich Erträge und Profitabilität?
  • Wie sieht die Zukunft und die eigene Strategie aus?
  • Gegenüberstellung der Stärken, Schwächen, Chancen & Risiken
  • Berechnung der konkreten Renditeerwartung und historischer Bewertungsvergleich

Die Analyse beruht auf aktuellsten Kennzahlen, dem Jahresbericht, der Investorenpräsentation, den letzten Earnings Calls, Einschätzungen von Marktexperten, Aussagen der Führungsebene und mehr. Viel Spaß!

Überblick & Investment-These

2014 wurde die Deutsche Fachmarkt AG – kurz: Defama – gegründet. Das Geschäftsmodell: Immobilien in kleineren und mittelgroßen Städten kaufen, um diese an größere Fachmärkte zu vermieten.

Die Objektgröße liegt meist zwischen 1 und 5 Mio. Euro., vermietet werden soll an bonitätsstarke Mieter, der Leerstand niedrig gehalten werden bei überschaubarem Investitionsbedarf.

Die DEFAMA wurde im Jahr 2014 gegründet. Firmenschwerpunkt ist der Kauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren sowie deren langfristige Vermietung. Der Fokus liegt dabei auf kleinen Handelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Das Management der DEFAMA verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Bereich und hat bereits zahlreiche entsprechende Transaktionen durchgeführt.

Der CEO Matthias Schrade ist mit 26% signifikant am Unternehmen beteiligt. Das schafft ein langfristiges Interesse und Alignment mit den Interessen der Aktionäre.

Auch auf Twitter ist er recht aktiv und hält Aktionäre auf dem Laufenden.

Neues von der Baustelle Lübbenau:Für unseren neuen Mieter ISS World bauen wir insgesamt rund 700 qm Bürofläche im Kolosseum Spreewald um. Erster Schritt ist der Abriss, damit sind wir schon ziemlich durch. pic.twitter.com/juF8Cb4yff

— 🇺🇦🇪🇺 Matthias Schrade 🇺🇦🇪🇺 (@kungler) July 28, 2023

Der Investment Case hinter den Käufen wird anschaulich dargelegt. Die Immobilien sollen 10% p.a. Anfangsrendite liefern. Ein geringer Teil Eigenkapital wird eingebracht, der Rest per Fremdkapital finanziert, wofür die Zinsen aktuell bei 4 – 5% p.a. liegen. Diese Finanzierungsquote ist im Immobilienbereich üblich und erhöht die Eigenkapitalrendite.

Im Fokus steht damit das Zukaufen von Objekten, die ins Profil passen. Dann startet das Arbeiten mit den Objekten: Sanieren, womöglich Mietverträge optimieren oder auch Kosten einsparen.

Die größten Mieter sind uns allen bekannt: Kaufland, Lidl, toom, Edeka, Rewe, Penny, Jysk, Aldi und viele mehr. 39% kommen aus dem Lebensmittelbereich und 16% werden als „konjunkturunabhängige Filialisten“ gelistet. In Summe sollten damit mindestens diese 55% weitestgehend konjunkturunabhängig funktionieren.

Der Aktienkurs hat sich über die letzten 5 Jahre um 80% gesteigert, auch eine Dividende wurde regelmäßig ausgeschüttet. Aktuell steht die Aktie knapp 30% unter dem Allzeithoch aus Anfang 2022.

Investment-These

Defama ist ein kleines Immobilienunternehmen, das in einer attraktiven und weitestgehend konjunkturunabhängigen Nische agiert. Das Wachstum kann durch Optimierung und Zukäufe dauerhaft angetrieben werden.

Eine These steht am Anfang einer Investment-Idee. Schauen wir jetzt, ob sie aufgehen könnte.

Geschäftsmodell, Markt & Burggraben

Schauen wir uns einmal an, wie das Geschäftsmodell aussieht. Außerdem: Wie sieht die Strategie aus? Wie ist die Konkurrenzsituation und der eigene Burggraben gegenüber der Konkurrenz? Welche Wachstumsperspektiven gibt es?

Geschäftsmodell

Defama liefert zwar optisch simple, aber ziemlich gut auf den Punkt gebrachte Einblicke in der neuesten Firmenpräsentation. Die meisten Grafiken stammen aus dieser.

Immobilienkonzerne gibt es viele, die Besonderheit ist hier der Fokus auf Fachmärkte. Defama selbst nennt drei Vorteile davon:

  • Die Größe der Objekte von 1 – 5 Mio. Euro ist zu klein für institutionelle Investoren, dadurch ist der Wettbewerb geringer und der Kaufpreis attraktiver
  • Durch die Konzentration auf Nahversorgungszentren gibt es weniger Probleme durch den Online-Handel, was eine durchgehend hohe Vermietbarkeit gewährleisten sollte
  • Die kleinen und mittelgroßen Städte bieten geringere Kaufpreise, was wiederum die Rendite erhöht

Die Projektentwicklung besteht aus Umbau und Erweiterung, Neuvermietung und weitere Erlösquellen zu erschließen. Auch ESG-Maßnahmen wie der Anschluss von Ladesäulen wird umgesetzt.

Einige Beispiele aktueller Investitionen zeigt die folgende Folie: Bauanträge, Umbau und Anbau gehören dazu bei Investitionssummen rund um je 1 Mio. Euro.

Meine Bewertung des Geschäftsmodells

Einen wirklichen Burggraben gibt es nicht. Es ist operatives Immobilien – und Investmentgeschäft. Daher verzichte ich hier auf meine typische Geschäftsmodell-Bewertung.

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Tags: Defama | Aktien: Defama

Disclaimer: Die Inhalte stellen keine Anlageberatung, Kauf- oder Verkaufsempfehlungen dar, sondern spiegeln nur meine persönliche Meinung wider. Jede Investition ist mit Risiken verbunden, die du selbst prüfen musst. Es gibt keine Garantien. Ich kann selbst in besprochene Aktien investiert sein. * Bei Partnerlinks erhalte ich ggf. eine Provision.

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Ich bin Jannes, Jahrgang 1993 und Gründer von StrategyInvest. Seit 2011 investiere ich an der Börse. Damals habe ich mein VWL-Studium mit Finanzschwerpunkt erfolgreich absolviert und bin nun seit mehreren Jahren in der Digital- und Techbranche aktiv, aktuell als Product & Strategy Lead. Ich kenne daher Investieren, Technologie und Unternehmertum aus wissenschaftlicher Sicht, aber auch aus der Praxis. Die Erkenntnisse daraus teile ich hier.

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Auszug aus dem Manifest:

Regel #12: Wir kennen keine Garantien.

An der Börse geht's nie um Garantien, sondern um Wahrscheinlichkeiten. Erfolgreich investieren bedeutet 6 von 10 mal richtig zu liegen, nicht 10 von 10 mal. Und es bedeutet, auch mal ziemlich falsch liegen zu können, ohne, dass es die Geldanlage in Frage stellen würde.

"Wenn du gut bist, liegst du sechs von zehn Mal richtig. Du wirst nie neun von zehn Mal richtig sein." - Peter Lynch

zum kompletten StrategyInvest Manifest »

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